店舗用のテナントを探していると、

「居抜き物件」

「スケルトン物件」

という言葉を目にすることがあります。

「居抜きのほうが安く開業できる？」

「スケルトンのほうが自由に店を作れる？」

「初めて出店するならどちらがいい？」

と迷う方も多いでしょう。

居抜きとスケルトンには、それぞれメリットと注意点があります。

大切なのは、

「どちらが優れているか」ではなく「自分の業種・予算・開業計画にどちらが合っているか」

で判断することです。

この記事では、これから貸店舗を探す方に向けて、居抜き物件とスケルトン物件の違い、それぞれのメリット・デメリット、契約前に確認したいポイントを解説します。

そもそも「居抜き物件」とは？

居抜き物件とは、前のテナントが使用していた内装や設備、什器などが残った状態で募集されている物件です。

例えば飲食店なら、

• 厨房

• カウンター

• 客席

• エアコン

• 排気ダクト

• 給排水設備

• 照明

• トイレ

などが残っていることがあります。

美容室なら、

• シャンプー台

• 鏡

• カウンター

• 給排水設備

• 照明

• 空調設備

などが残っている場合があります。

既存の設備や内装をそのまま活用できれば、開業までの工事を減らせる可能性があります。

「スケルトン物件」とは？

スケルトン物件とは、内装や設備などが撤去され、建物の構造部分に近い状態で引き渡される物件です。

天井や壁が仕上げられておらず、コンクリートや配管などが見えている状態の物件もあります。

基本的には借主側で、

• 床

• 壁

• 天井

• 照明

• 空調

• 給排水

• 厨房

• カウンター

など、店舗に必要な設備や内装を作っていきます。

そのため、居抜き物件と比較すると開業までの工事が多くなる傾向があります。

一方で、自分の店舗に合わせてレイアウトやデザインを作りやすいというメリットがあります。

居抜き物件のメリット

1．内装工事費を抑えられる可能性がある

居抜き物件の大きなメリットは、既存の内装や設備を利用できる可能性があることです。

例えば前の店舗と同じ飲食店を開業する場合、

• 厨房

• 排気ダクト

• カウンター

• トイレ

• 空調

などを利用できれば、すべてを一から設置する必要がなくなる可能性があります。

特に設備工事の多い業種では、初期投資を抑えられることがあります。

2．開業までの期間を短縮できる可能性がある

スケルトン物件の場合は内装工事から始める必要があります。

一方、居抜き物件なら既存設備を活用することで工事期間を短縮できる可能性があります。

「できるだけ早く開業したい」

という場合には大きなメリットです。

ただし、既存設備の修理や変更が多ければ工事期間が長くなる場合もあります。

3．完成後のイメージを持ちやすい

居抜き物件は、すでに店舗として使用されていた状態が残っています。

そのため、

「ここに客席を配置する」

「ここを受付にする」

「厨房はこの位置」

など、営業時のイメージを持ちやすいというメリットがあります。

初めて店舗を出す方にとっては、店舗づくりを考えやすい場合があります。

居抜き物件のデメリット

居抜きにはメリットが多いように見えますが、注意点もあります。

1．設備が使えるとは限らない

最も注意したいポイントです。

厨房機器やエアコンなどが残っていても、

正常に使用できる保証があるとは限りません。

見た目は問題なくても、

• エアコンが故障している

• 冷蔵庫が冷えない

• 排水に問題がある

• ダクトの能力が不足している

といった可能性があります。

契約後に交換が必要になれば、想定外の費用が発生します。

2．自分の店舗に合わない場合がある

居抜き物件は、前の店舗に合わせて作られています。

そのため自分の店舗では、

「厨房が広すぎる」

「客席が少ない」

「カウンターの位置を変えたい」

「個室を作りたい」

など、レイアウトが合わないことがあります。

大規模に変更するなら、結果的に工事費が高くなる可能性もあります。

3．不要な設備の撤去費がかかることがある

残っている設備がすべて必要とは限りません。

不要な厨房機器、間仕切り、カウンターなどを撤去する場合、その費用が借主負担になることがあります。

居抜き物件を見るときは、

「何が使えるか」だけでなく「何を撤去する必要があるか」

も確認しましょう。

4．設備の所有関係に注意する

居抜き物件では、設備が残っているからといって、それらがすべて貸主の所有物とは限りません。

前テナントからの造作譲渡となる場合や、残置物として扱われる場合などがあります。

設備によっては貸主が修理・交換する義務を負わない契約となっていることもあります。

契約前に、

• 設備なのか残置物なのか

• 誰の所有物なのか

• 故障した場合は誰が負担するのか

を確認しましょう。

スケルトン物件のメリット

1．店舗を自由にデザインしやすい

スケルトン物件の大きなメリットは、ゼロから店舗を作りやすいことです。

例えば、

• ブランドイメージを重視した店舗

• 特殊なレイアウト

• 個室中心の店舗

• オープンキッチン

• 特殊設備が必要な店舗

などでは、スケルトン物件のほうが設計しやすい場合があります。

店舗そのものをブランドづくりの一部として考える場合にも適しています。

2．新品の設備を導入できる

居抜きでは既存設備の状態を確認する必要があります。

スケルトンなら必要な設備を自分で選び、新品で設置できます。

初期費用は高くなりやすいものの、

「開業直後に古い設備が故障する」

といったリスクを抑えやすくなります。

3．自分の業務動線に合わせられる

店舗経営ではスタッフの動きやすさも重要です。

厨房から客席への動線、受付から施術スペースへの動線などを自由に設計できれば、営業効率を高められる可能性があります。

長期間営業する予定なら、初期投資だけでなく営業開始後の使いやすさも考えましょう。

スケルトン物件のデメリット

1．初期費用が高くなりやすい

最大のデメリットは工事費です。

内装だけでなく、

• 電気

• ガス

• 給排水

• 空調

• 換気

• 厨房

• トイレ

• 照明

などの工事が必要になる場合があります。

特に飲食店など設備の多い業種では、工事費が大きくなる可能性があります。

2．開業まで時間がかかりやすい

スケルトン物件では、

設計
↓
見積もり
↓
工事
↓
設備設置
↓
開業準備

という流れになります。

そのため居抜き物件よりも開業まで時間がかかることがあります。

契約開始日から家賃が発生する場合、工事中の家賃も資金計画に入れておく必要があります。

居抜きとスケルトンを簡単に比較

比較ポイント	居抜き	スケルトン
初期工事費	抑えられる可能性あり	高くなりやすい
開業までの期間	短縮しやすい	長くなりやすい
デザイン自由度	低め	高い
既存設備	利用できる場合あり	基本的に新設
設備故障リスク	状態確認が必要	新品なら抑えやすい
レイアウト	前店舗の影響あり	自由に設計しやすい
不要設備の撤去	必要な場合あり	基本的になし

※実際の条件は物件ごとに異なります。

初めて出店するなら居抜きがおすすめ？

「初めての店舗なら居抜きがいいですか？」

という疑問もあるでしょう。

確かに予算を抑えて開業したい場合、居抜きは有力な選択肢です。

ただし、

居抜き＝安い

とは限りません。

例えば家賃の安い居抜き物件でも、

• エアコン交換

• 厨房機器交換

• 排水工事

• 内装変更

• 不要設備撤去

などが必要になれば、予想以上に費用がかかる可能性があります。

大切なのは「居抜きだから選ぶ」のではなく、その物件を実際に使える状態にするまでいくら必要かを確認することです。

飲食店なら特に設備を確認する

飲食店の居抜き物件では、厨房が残っていることがあります。

しかし、厨房があるだけで安心してはいけません。

最低でも、

• ガス容量

• 電気容量

• 給排水

• 排気ダクト

• グリストラップ

• 厨房機器

• 空調

などを確認しましょう。

例えば以前が軽飲食店だった物件で、本格的な焼肉店や中華料理店などを営業しようとしても、設備が対応できない可能性があります。

「以前も飲食店だったから大丈夫」と判断しないことが重要です。

美容室の居抜きで確認したいこと

美容室の場合は、

• シャンプー台

• 給排水

• 電気容量

• 給湯設備

• エアコン

• セット面

• 照明

などを確認します。

シャンプー台が残っていても、配置を変更するために給排水工事が必要になることがあります。

既存設備をどこまで利用するかを考えてから物件を判断しましょう。

契約前に施工会社と一緒に内見する

店舗物件では、気に入った物件が見つかったら施工会社や内装業者にも現地を確認してもらう方法があります。

不動産会社は物件や契約条件について確認できますが、

実際に希望する店舗を作るための工事内容や費用

については施工会社の確認が重要になります。

特に、

• 飲食店

• 美容室

• クリニック

• サロン

• 福祉施設

など、設備工事が必要な業種では早めに相談しましょう。

「造作譲渡」がある場合は金額だけで判断しない

居抜き物件では、前のテナントが所有している内装や設備などを引き継ぐために、造作譲渡料が設定されている場合があります。

例えば、

「造作譲渡300万円」

といった条件です。

この場合、

「300万円で店舗設備が全部手に入るなら安い」

とすぐに判断しないようにしましょう。

確認したいのは、

• 何が譲渡対象なのか

• 設備の購入時期

• 使用年数

• 故障の有無

• リース品の有無

• 修理・交換費用

などです。

中古設備としてどの程度の価値があるのかを確認して判断することが重要です。

退去するときの状態も確認する

契約時には開業のことばかり考えがちですが、退去時の条件も重要です。

例えば居抜きで借りたにもかかわらず、

退去時はスケルトン返し

という契約になっているケースもあります。

その場合、退去時に内装や設備の撤去費用が必要になります。

契約前に、

• 原状回復範囲

• スケルトン返しの有無

• 造作を残せる可能性

• 設備撤去の負担

などを確認しておきましょう。

物件取得費＋工事費＋退去費まで考える

居抜きとスケルトンを比較するときは、契約時の金額だけでは判断できません。

考えたいのは、

物件取得費
＋
開業までの工事費
＋
営業中の維持費
＋
将来の退去費用

です。

例えば居抜き物件の初期費用が安くても、古い設備の修理が頻繁に必要になればランニングコストが増える可能性があります。

一方、スケルトン物件は初期費用が高くても、新しい設備を導入することで長期間使いやすくなることもあります。

居抜き・スケルトン物件を内見するときのチェックリスト

内見時には次の項目を確認しておきましょう。

居抜き物件

• 残っている設備

• 設備の所有者

• 設備の使用年数

• 動作状況

• 造作譲渡料

• 不要設備の撤去費

• 電気容量

• ガス容量

• 給排水

• 排気設備

• 原状回復条件

スケルトン物件

• 電気の引込状況

• ガスの有無

• 給排水位置

• 排気経路

• 空調設置場所

• 看板設置場所

• 工事可能範囲

• 工事時間の制限

• 引き渡し状態

• 原状回復条件

気になる点は、申込み・契約前に確認しましょう。

結局、居抜きとスケルトンはどちらを選ぶ？

一概にどちらが良いとは言えません。

居抜きを検討しやすいケース

• 初期投資を抑えたい

• できるだけ早く開業したい

• 前店舗と同じような業種

• 既存設備を活用できる

• 内装へのこだわりがそれほど強くない

スケルトンを検討しやすいケース

• 店舗デザインにこだわりたい

• 独自のレイアウトが必要

• 長期間営業する予定

• 新しい設備を導入したい

• 既存設備に左右されたくない

そして最も重要なのは、

「居抜きかスケルトンか」より、その物件が自分の事業計画に合っているか

です。

まとめ｜居抜き＝安い、スケルトン＝高いだけで判断しない

居抜き物件は、既存の内装や設備を利用することで初期費用や開業までの時間を抑えられる可能性があります。

一方、スケルトン物件は費用や工事期間が必要になりやすいものの、自分の店舗に合わせて自由に設計しやすいというメリットがあります。

物件を比較するときは、

家賃＋契約費用＋工事費＋設備費＋将来の退去費

まで考えましょう。

そして気になる店舗物件が見つかったら、契約前に設備状態や工事の可否、原状回復条件などを確認することが重要です。

居抜き・店舗物件を探すなら「テナントサガス」

テナントサガスでは、兵庫県を中心に貸店舗・貸事務所などの事業用物件を掲載しています。

居抜き・店舗・事務所など、希望する条件を整理しながら物件を比較してみてください。

物件の賃料だけではなく、開業までに必要な工事や設備も含めて検討することで、事業計画に合ったテナントを選びやすくなります。