「立地もいいし、賃料も予算内。このテナントに決めよう」

希望に近い物件が見つかると、できるだけ早く契約したくなるものです。

しかし、テナント契約は住居の賃貸契約とは確認するポイントが大きく異なります。

賃料や保証金だけでなく、

• 希望する業種で営業できるか

• 必要な設備を設置できるか

• 看板を出せるか

• 営業時間に制限はないか

• 退去するときにどこまで原状回復する必要があるか

など、契約前に確認しておきたい項目が数多くあります。

契約してから「この工事はできません」「その営業時間では営業できません」と分かっても簡単には戻せません。

この記事では、店舗・事務所などのテナントを探している方に向けて、契約前に確認したい15のポイントを解説します。

1．希望する業種で本当に営業できるか

最初に確認したいのが、希望する業種で利用できる物件かどうかです。

募集資料に「店舗可」と書かれていても、すべての業種が認められるとは限りません。

特に、

• 飲食店

• 美容室

• クリニック

• 福祉施設

• 学習塾

• スクール

• 深夜営業を伴う店舗

• 音や振動が発生する業種

などは確認が必要です。

貸主や管理会社の承諾だけでなく、建物の用途や設備、管理規約、法令上の条件などによって営業できない場合もあります。

物件を申し込む前に、業種や営業内容をできるだけ具体的に伝えて確認しましょう。

2．賃料以外の毎月の費用を確認する

テナントを比較するとき、月額賃料だけを見てはいけません。

物件によっては、

• 共益費・管理費

• 看板使用料

• 駐車場代

• 水道代

• ゴミ処理費

• セキュリティ費用

などが別途必要になる場合があります。

例えば賃料15万円でも、共益費やその他の固定費を含めると毎月18万円になるケースもあります。

物件を比較するときは、

「毎月いくら支払うことになるのか」

という総額で確認しましょう。

3．保証金・敷金・礼金を確認する

事業用物件では、住居よりも保証金や敷金が高額になることがあります。

ここで確認したいのは金額だけではありません。

特に重要なのが、

「退去時にいくら返還されるのか」

です。

契約によっては、保証金から一定額を差し引く「敷引き」や「解約引き」などが設定されていることがあります。

契約前に、

• 預ける金額

• 償却・敷引きの有無

• 退去時の返還条件

まで確認しておきましょう。

4．契約期間と更新条件を確認する

テナント契約には契約期間があります。

また、契約形態についても確認が必要です。

代表的なのが、

普通借家契約と定期借家契約です。

定期借家契約の場合は、契約期間満了によって契約が終了することが原則となります。

長期間営業する予定なら、

「この場所で何年間営業できる可能性があるのか」

という視点も重要です。

契約期間だけでなく、更新・再契約の条件や費用についても確認しましょう。

5．解約予告期間を確認する

意外と見落としやすいのが解約予告です。

住居では1か月前などのケースがありますが、事業用テナントではそれより長い解約予告期間が設定されていることがあります。

例えば、移転するために新しい店舗を契約しても、旧店舗の賃料が一定期間発生すれば二重払いになる可能性があります。

将来の移転・閉店まで考えて、契約書の解約条件を確認しておきましょう。

6．原状回復の範囲を確認する

テナント契約で特に重要なのが原状回復です。

店舗の場合、借主が設置した、

• 壁

• 床

• 天井

• 厨房

• カウンター

• 間仕切り

• 看板

• 電気設備

などを撤去する必要が生じる場合があります。

契約によっては、内装をすべて撤去して躯体に近い状態へ戻す「スケルトン返し」が条件になっていることもあります。

退去時に大きな費用が発生する可能性があるため、契約前に原状回復の範囲を確認することが重要です。

7．内装工事は自由にできるか

借りたテナントだからといって、自由に工事できるとは限りません。

工事内容によっては貸主や管理会社への申請・承諾が必要です。

特に、

• 壁を撤去する

• 給排水設備を変更する

• ダクトを設置する

• エアコンを追加する

• 電気容量を変更する

• 外壁に看板を取り付ける

などの工事は事前確認が必要です。

できれば契約前に施工会社にも現地を見てもらい、

「予定している店舗を本当に作れる物件なのか」

を確認しておきましょう。

8．電気容量は足りているか

店舗では電気容量が重要です。

特に、

• 飲食店

• 美容室

• サロン

• クリニック

• オフィス

などでは複数の設備を同時に使用します。

現在の容量で不足する場合、増設工事が必要になることがあります。

しかし、建物全体の設備状況によっては希望する容量まで増やせない場合もあります。

使用予定の機器が決まっているなら、内見段階から確認しておきましょう。

9．給排水・ガス・換気設備を確認する

飲食店や美容室などでは特に重要です。

例えば飲食店なら、

• 給水

• 排水

• ガス

• 排気ダクト

• グリストラップ

• 厨房設備

などを確認します。

物件そのものは気に入っていても、必要な設備工事に多額の費用がかかれば、予算を大幅に超えてしまう可能性があります。

「家賃が安い物件＝開業費用が安い物件」ではありません。

設備工事まで含めた総額で判断しましょう。

10．看板をどこに出せるか

店舗では看板の位置が集客に大きく影響します。

特に2階以上のテナントでは重要です。

内見時には、

• 店舗正面

• 袖看板

• 窓面

• 建物入口

• 共用看板

など、どこに看板を設置できるか確認しましょう。

「ここに看板を付けられるだろう」と思って契約したものの、管理規約で禁止されているケースもあります。

設置可能な場所・サイズ・デザインの制限などを事前に確認しておくと安心です。

11．営業時間に制限はないか

24時間営業や深夜営業を予定している場合はもちろん、通常の飲食店でも確認しておきたいポイントです。

建物によっては、

「22時まで」

など営業時間が制限されている場合があります。

また、契約上は営業できても、周辺が住宅地の場合は騒音などへの配慮が必要になることもあります。

予定している営業時間を貸主・管理会社へ事前に伝えて確認しましょう。

12．駐車場・駐輪場を確認する

地域密着型の店舗では、駐車場や駐輪スペースが集客に影響することがあります。

特に、

• 美容室

• クリニック

• 整体・接骨院

• 学習塾

• ファミリー向け店舗

などでは確認したいポイントです。

店舗前にスペースがあっても、共用部分で自転車を置けない場合があります。

専用駐車場がない場合は、周辺コインパーキングの位置や料金も確認しておきましょう。

13．引き渡し状態を確認する

テナントには大きく分けて、

スケルトン物件と居抜き物件

があります。

スケルトン物件は自由に店舗を作りやすい反面、内装工事費が高くなる傾向があります。

居抜き物件は既存設備を利用できれば初期費用を抑えられる可能性がありますが、設備が正常に使えるとは限りません。

居抜きの場合は、

• 何が残るのか

• 誰の所有物なのか

• 故障した場合は誰が負担するのか

• 撤去するときの費用は誰が負担するのか

なども確認しましょう。

14．契約開始日と家賃発生日を確認する

店舗の場合、契約してすぐ営業開始できるとは限りません。

内装工事に1〜2か月かかることもあります。

その間も通常どおり家賃が発生すれば、売上がない状態で固定費を支払うことになります。

物件によっては一定期間の賃料を免除するフリーレントについて相談できる場合もあります。

必ず認められるものではありませんが、工事期間が長くなる場合は契約条件を確認してみましょう。

15．「開業までに必要な総額」を計算する

最後に最も重要なのが、お金です。

テナント契約では、

• 保証金・敷金

• 礼金

• 前家賃

• 仲介手数料

• 保証会社費用

• 火災保険

• 内装工事

• 設備工事

• 看板工事

• 備品・什器

など、さまざまな費用が発生する可能性があります。

物件Aは家賃20万円、物件Bは家賃15万円だったとしても、物件Bで大規模な設備工事が必要なら、物件Aのほうが開業時の負担を抑えられることもあります。

月額賃料だけではなく「開業できる状態になるまでの総額」で比較しましょう。

 

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テナント内見時に持っていきたいチェックリスト

気になるテナントを内見するときは、最低でも次の項目を確認しておきましょう。

• 希望業種で営業できるか

• 営業時間の制限

• 電気容量

• 給排水

• ガス

• 換気・排気

• エアコン

• トイレ

• 看板設置場所

• 駐車場

• 駐輪スペース

• 搬入経路

• 共用部分

• 内装工事の制限

• 引き渡し状態

そして、室内だけでなく建物の外も確認することが重要です。

店舗の場合は、駅や主要道路から実際に歩いてみると、

「看板が見えるか」

「店舗入口が分かりやすいか」

「どんな人が店舗前を通るか」

など、募集図面では分からないことが見えてきます。

申込み前に「分からないこと」を残さない

テナント契約では、分からないことをそのままにして契約を進めないことが大切です。

「たぶん大丈夫だろう」

「普通は使えるだろう」

という判断は避けましょう。

特に、

業種・工事・設備・営業時間・看板・原状回復

については、契約後に問題になると事業計画そのものへ影響する可能性があります。

気になることがあれば、申込み・契約前に不動産会社へ確認してください。

まとめ｜テナントは「借りられるか」より「営業できるか」で選ぼう

テナント探しでは、立地や賃料、広さに目が行きがちです。

しかし、本当に重要なのは、

「その物件で予定している事業を無理なく続けられるか」

ということです。

賃料が安くても設備工事に多額の費用がかかる物件や、希望する営業時間で営業できない物件では意味がありません。

物件を比較するときは、

立地 × 賃料 × 契約条件 × 設備 × 工事費 × 営業条件

まで含めて判断しましょう。

テナント・貸店舗探しなら「テナントサガス」

テナントサガスでは、兵庫県を中心に貸店舗・貸事務所などの事業用物件を掲載しています。

気になる物件を見つけたら、賃料や広さだけで判断せず、希望する業種や開業条件も含めて確認しながら物件を探してみてください。

これからテナントを探し始める方も、すでに候補物件がある方も、条件を整理して比較することで自分の事業に合った物件を見つけやすくなります。